Wat ondernemers moeten weten over het nieuwe familiaal gunstregime

De nieuwe regels zouden in werking treden op 1 januari 2026, dit onder voorbehoud van wijzigingen tijdens de verdere parlementaire behandeling.

Het huidige gunstregime in een notendop
Vandaag kunnen aandelen van een familiale vennootschap worden geschonken met volledige vrijstelling van schenkbelasting, of vererven tegen een verlaagd tarief in de erfbelasting (3% of 7%), voor zover aan een aantal voorwaarden is voldaan.

Het fiscale gunstregime werd destijds ingevoerd om de continuïteit van familiale ondernemingen en vennootschappen te bevorderen en zo in Vlaanderen een duurzame tewerkstelling te realiseren.

Met dat doel voor ogen werd de schenking of de vererving van aandelen van vennootschappen zonder ‘reële economische activiteit’, denk bijvoorbeeld aan patrimoniumvennootschappen, uitgesloten van het gunstregime.

De criteria om te bepalen of een vennootschap al dan niet een ‘reële economische activiteit’ heeft, worden in de huidige regelgeving op basis van boekhoudkundige parameters benaderd: een vennootschap die te veel onroerende goederen op de balans heeft, zonder dat dit gecompenseerd wordt door een voldoende personeelslast, wordt in principe uitgesloten van het gunstregime.

Uit de praktijk bleek dat de bestaande parameters niet altijd kunnen verhinderen dat de gunstregeling ook wordt gebruikt als fiscale optimalisatietechniek, met name om zuiver privaat vastgoed fiscaal voordelig over te dragen aan de volgende generatie.

Principe: residentieel vastgoed wordt vanaf 1 januari 2026 uitgesloten van het gunstregime
In de nieuwe benadering wordt er niet zozeer meer gekeken naar de ‘reële economische activiteit’ van de vennootschap, maar wel naar de activa die ze in bezit heeft. Voortaan zal de waarde van residentieel vastgoed in de totale verkoopwaarde van de aandelen worden uitgesloten van het familiaal gunstregime.

Belangrijke accenten hierbij zijn de volgende:

• Onder ‘residentieel vastgoed’ worden ook bouwgronden begrepen;
• De uitsluiting geldt zowel voor rechtstreeks aangehouden vastgoed als voor vastgoed aangehouden via dochtervennootschappen waarin de familiale vennootschap voor minstens 10 % participeert;
• Er wordt geen onderscheid gemaakt naargelang het residentieel vastgoed al dan niet dienstig is voor de economische activiteit van de vennootschap;
• Het uitgesloten deel van de aandelenwaarde zal onderworpen worden aan de gewone tarieven in de schenk- en erfbelasting.

Met andere woorden: de gunstregeling blijft bestaan, maar enkel voor het ‘restgedeelte’ van de aandelenwaarde na aftrek van de waarde die het residentieel vastgoed vertegenwoordigt.

Om die opsplitsing te kunnen maken, zal verplicht een waarderingsverslag opgemaakt moeten worden door een bedrijfsrevisor of een gecertificeerd accountant. Die zal moeten bepalen welk gedeelte van de waarde van de aandelen betrekking heeft op het residentieel vastgoed en welk gedeelte op de ‘rest’.

In dit kader wordt de mogelijkheid geboden om in de vorm van een voorafgaand attest aan Vlabel bevestiging te vragen over de opgemaakte waardering van de aandelen.

Een cruciale uitzondering voor residentieel vastgoed aangehouden door professionele vastgoedvennootschappen
Ondanks voormelde principiële uitsluiting kan een familiale vennootschap met residentieel vastgoed toch volledig onder het gunstregime blijven vallen als cumulatief aan twee voorwaarden is voldaan:

• 1. Omzetcriterium – 75 % residentieel vastgoed

Minstens 75 % van de omzet van de vennootschap moet worden gegenereerd uit een reële economische activiteit die betrekking heeft op onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd, zoals bijvoorbeeld:

• Projectontwikkeling van appartementen/huizen;
• Professionele verhuur van residentiële eenheden;
• Verkoop van residentieel vastgoed.

• 2. Tewerkstellingsvoorwaarde – minstens 1 VTE

De vennootschap moet tijdens de drie jaar voorafgaand aan de schenking of het overlijden minstens één werknemer tewerkstellen (in voltijdse equivalenten), en die tewerkstelling moet ook tijdens de drie jaar na de overdracht behouden blijven.

Passieve patrimoniumvennootschappen vallen dus uit de boot.

Ondanks de heldere contouren van de aangekondigde wijziging blijven er belangrijke praktische vraagstukken met betrekking tot de exacte invulling van de cumulatieve voorwaarden. Het ontwerp biedt hier weinig houvast. In de parlementaire behandeling zijn dus nog verduidelijkingen te verwachten.

• 3. Timing: wat te doen in 2025?

Plant u een overdracht van aandelen van een vennootschap met residentieel vastgoed dat niet onder de uitzondering zal vallen? Dan kan een schenking voor 1 januari 2026 fiscaal interessanter zijn. Er dient hierbij wel rekening te worden gehouden met de doorlooptijd voor het bekomen van een test-attest bij Vlabel en de noodzakelijke interne voorbereidingen (statuten, aandeelhoudersafspraken, familiale afspraken).

Zit u al in een professionele vastgoedstructuur met personeel, dan is het belangrijk om nu al te toetsen of u aan de nieuwe voorwaarden zult voldoen.

Claudia Duchateau, estate planner

(Made In: Wat ondernemers moeten weten over het nieuwe familiaal gunstregime)