SELECT afbeelding1, afbeelding2, afbeelding3, afbeelding4, afbeelding5 FROM menu WHERE 1 AND id="122"
Fineko ē nieuwsbrief ē archief artikels

Onroerende verhuur met btw vanaf 1 januari 2019

Zoals reeds aangekondigd in een eerder artikel zal het in de toekomst mogelijk zijn om een huurovereenkomst aan btw te onderwerpen. In navolging van het advies van de Raad van State werden de ontwerpteksten evenwel nog op een aantal belangrijke punten gewijzigd. Zo werden er nog aanpassingen aangebracht op het vlak van de toepassing in de tijd, de omschrijving van het begrip opslagruimte en de kortdurende verhuur. Bovendien is de inwerkingtreding uitgesteld naar 1 januari 2019, de bouwwerken mogen evenwel reeds van start gaan op 1 oktober 2018.

 

Het basisprincipe van de nieuwe regels blijft behouden. Het betreft een optioneel stelsel waarbij verhuurder en huurder gezamenlijk kunnen kiezen om een overeenkomst inzake onroerende verhuur / terbeschikkingstelling al dan niet aan btw te onderwerpen. De basisvoorwaarden voor de optie voor btw werden niet aangepast:

  • De verhuur heeft betrekking op een gebouw, eventueel met bijhorend terrein;
  • De huurder is een belastingplichtige die het goed exclusief gebruikt in het kader van zijn economische activiteit (zowel ingeval activiteit met btw belast als voor vrijgestelde activiteiten);
  • De btw-heffing is eveneens mogelijk voor gedeelten van gebouwen die zelfstandig geëxploiteerd kunnen worden (bv. een aparte toegang van buitenaf);
  • De optie voor btw-heffing moet uitdrukkelijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder gezamenlijk. De concrete modaliteiten hieromtrent zullen worden uitgewerkt via een KB. De memorie van toelichting vermeldt alvast dat een pro fisco verklaring in de huurovereenkomst in principe voldoende zou moeten zijn.
  • De optie is geldig voor de volledige duur van de overeenkomst.
  • Ingeval de huurder “verbonden” is met de verhuur en zij geen volledig recht op aftrek van de btw heeft, moet de aangerekende huurprijs marktconform zijn.

 

De bestaande wettelijke uitzonderingen op de onroerende verhuur, zoals de onroerende leasing, verhuur van parkeergarages etc. blijven evenwel behouden.

 

Enkel de regeling voor de terbeschikkingstelling van opslagruimten zal worden aangepast. Volgend onderscheid wordt gemaakt:

  • B2C-situatie : de terbeschikkingstelling blijft in ieder geval onderworpen aan btw
  • B2B-situatie: vanaf 1 januari 2019 geldt ook voor deze overeenkomsten het optioneel stelsel

 

Bovendien zal de administratie een ruimere interpretatie hanteren van het begrip ‘opslagruimte’: alle gebouwen die hoofdzakelijk (meer dan 50%) als opslagruimte worden gebruikt zullen vanaf 1 januari 2019 als opslagruimte beschouwd worden, met uitzondering evenwel van gebouwen die deels als winkel of commerciële ruimte worden gebruikt (meer dan 10%).

 

Deze interpretatie zal tevens een impact hebben op de voorziene overgangsregeling.

De nieuwe regeling zal in principe enkel gelden voor overeenkomsten die betrekking hebben op (gedeelten van) gebouwen die ‘nieuw’ opgericht zijn.

De invulling van deze nieuw-definitie is in de definitieve wettekst evenwel nog verfijnd. Deze optie zal enkel van toepassing zijn indien de btw met betrekking tot de oprichting van het gebouw nooit opeisbaar is geworden vóór 01/10/2018. Een grondig verbouwd gebouw komt tevens in aanmerking.

 

Het gaat hierbij echter enkel om werkzaamheden die betrekking hebben op de effectieve oprichting van het onroerend goed. Indien er voor 01/10/2018 reeds bepaalde voorbereidende werkzaamheden hebben plaatsgevonden (bv. opmaak van een plan door de architect), zal dit geen beletsel zijn voor het uitoefenen van de  optie. Dit is dus een versoepeling ten opzichte van eerdere wetteksten.

 

Deze bijkomende nieuw-voorwaarde geldt evenwel niet voor gebouwen die hoofdzakelijk (i.e. meer dan 50%) worden aangewend als opslagruimte. Voor zulke gebouwen kan men opteren voor een verhuur met btw vanaf 01/01/2019 en dit ongeacht de leeftijd van het gebouw. Dit geldt bovendien ook voor lopende overeenkomsten die op dit ogenblik niet aan btw zijn onderworpen. Bestaande overeenkomsten voor de terbeschikkingstelling van opslagruimte die onder de huidige regels reeds aan btw zijn onderworpen, blijven uiteraard dit btw-statuut behouden na 1 januari 2019; bij nieuwe overeenkomsten na 1 januari 2019 kan men gebruik maken van de optieregeling.

 

De uitgebreide herzieningstermijn van 25 jaar voor de optionele btw-verhuur blijft tevens behouden in de finale teksten. Specifiek voor onroerende bedrijfsmiddelen die met optie voor btw worden verhuurd zal de herziening bovendien op maandelijkse basis worden berekend. De praktische uitwerking hiervan moet nog gebeuren via een aanpassing van het KB nr. 3.

 

In hetzelfde wetsontwerp wordt ook de btw-heffing voor korte termijn verhuur (niet meer dan 6 maanden) behouden, weliswaar met een uitbreiding van het aantal uitzonderingen op deze regel.

 

Het nieuwe regime voor deze korte termijn verhuur zal meer bepaald niet van toepassing zijn in volgende situaties:

  • De verhuur van onroerende goederen bestemd voor bewoning;
  • De verhuur aan natuurlijke personen die de goederen aanwenden voor hun privédoeleinden of meer algemeen, voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit. Bv verhuur aan particulieren van een feestzaal voor een babyborrel;
  • De verhuur aan organisaties zonder winstoogmerk;
  • De verhuur aan eenieder die de goederen aanwendt voor vrijgestelde handelingen beoogd door artikel 44, § 2 WBTW.

Ook hier wordt de inwerkingtreding uitgesteld naar 1 januari 2019.

 

We kunnen deze evolutie in de btw-regelgeving enkel maar toejuichen. De invoering van de verlengde herzieningstermijn van 25 jaar als compenserende maatregel vormt evenwel een belangrijke hinderpaal. Daarnaast is er nood aan verdere praktische uitwerking, hetgeen in de toekomst nog zal gebeuren via KB’s en in administratieve toelichtingen.

 

Het is voorzien dat de stemming in het parlement zal plaatsvinden in september, uiterlijk oktober. We verwachten evenwel dat dit laatste ontwerp zal worden goedgekeurd. Het is dan ook aangewezen om geval per geval te bekijken welke impact deze regels zullen hebben en waar een optimalisatie mogelijk is voor uw onderneming.

 

Uw team bij Fineko staat dan ook klaar om u hierin verder te begeleiden.

created & CMS
by Deltacom