Zoals u misschien wel weet, bestaat er momenteel reeds een verlaagd tarief van 6% voor afbraak en heropbouw in stadsgebieden. De regeling is niet beperkt tot verpauperde buurten en stadskanker maar geldt voor het hele grondgebied van 32 steden. In Limburg kan dit bijvoorbeeld enkel in Genk en Hasselt worden toegepast. Voor Brussel is dit Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek en Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek, en voor Vlaams Brabant is dit Leuven. Het voordeel is duidelijk: indien u in zulk stadsgebied een oude woning afbreekt en een volledig nieuwe woning opricht die hoofdzakelijk privé wordt gebruikt, is er op de kosten van de aannemer(s) slechts 6% btw verschuldigd.
Indien u eenzelfde bouwproject zou realiseren in een andere gemeente, geldt hiervoor het normaal tarief van 21%. Dat leidt in de praktijk tot bizarre situaties, waarbij men aan de ene kant van de straat kan “wederopbouwen” aan 6 % btw en aan de andere kant moet “wederopbouwen” aan 21 %.
In het verleden is er al een aantal keer sprake geweest om de bestaande regeling uit te breiden tot het volledige Belgische grondgebied, met concrete wetsvoorstellen. Omwille van de (te) grote budgettaire impact en Europese bezwaren is deze uitbreiding er destijds niet gekomen.
Volgens het nieuwe regeerakkoord ligt dit nu dus opnieuw op tafel. Intussen is men al tot een akkoord gekomen binnen de Ministerraad over de verdere invulling van deze regeling.
Zoals verwacht is het geen uitbreiding van de huidige regeling naar het volledige grondgebied maar zullen er bijkomende voorwaarden worden gesteld.
In de eerste plaats zal het gaan om een tijdelijke maatregel die van toepassing zal zijn voor het volledige Belgische grondgebied vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 waarbij het btw-tarief zal bepaald worden conform de opeisbaarheidsregels.
Voor lopende afbraak en heropbouw projecten zal er bovendien worden voorzien in een overgangsregeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6% toch van toepassing zijn op de facturatie tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022, mits indiening van een voorafgaande verklaring bij het btw-kantoor en dit uiterlijk op 31 maart 2021.
Voor toekomstige afbraak en heropbouwprojecten waarvan de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt ingediend vanaf 1 juli 2022, zal het voordeel van het 6% tarief beperkt worden tot 25% van het totale project bedrag. Dit om te vermijden dat er te grote verschuivingen met de facturatie zouden gebeuren.
Daarnaast zijn ook meer details bekend omtrent het ‘sociale’ aspect van de regeling. Het verlaagd tarief zal immers enkel toegepast kunnen worden door bouwheren-natuurlijke personen waarbij:
- de heropgebouwde woning moet worden aangewend als enige en eigen woning
- EN er zonder uitstel het domicilie moet worden gevestigd.
Daarenboven mag de totale bewoonbare oppervlakte van de heropgebouwde woning niet groter zijn dan 200m² .
De bestaande regeling voor woningen in de 32 steden blijft tevens bestaan. Voor deze gebieden gelden voornoemde ‘sociale’ beperkingen dus niet.
Anderzijds zal de nieuwe regeling ook een uitbreiding van het toepassingsgebied kennen.
De toepassing van het 6%-tarief zal zo tevens mogelijk zijn voor afbraak/heropbouw van woningen bestemd voor lange termijn verhuur in het kader van sociaal beleid.
Daarnaast wordt de regeling eveneens toepasselijk op de verkoop van woningen, met bijhorende terreinen, indien deze gerealiseerd worden na afbraak van een bestaand gebouw. Ook hier gelden dezelfde beperkingen van sociale aard, zoals hierboven reeds gemeld. Tevens geldt het 6% tarief voor leveringen aan kopers die de woning bestemmen voor lange termijn verhuur in het kader van het sociaal beleid.
De nieuwe tijdelijke regeling vereist bovendien dat deze voorwaarden inzake het gebouw vervuld blijven gedurende een termijn van 5 jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming. Mocht dit niet het geval zijn, bv. door een wijziging in bestemming/gebruik van de woning, dan zal de bouwheer/koper gehouden zijn het btw-voordeel voor de nog te lopen jaren moeten terugstorten ten belope van 1/5de per jaar.
Voor woningen bestemd voor lange termijn verhuur onder het sociaal beleid geldt deze verplichting zelfs voor 15 jaar na het jaar van eerste ingebruikneming (minimum verhuurtermijn).
We kunnen deze maatregel enkel maar toejuichen maar tegelijk moet de nodige voorzichtigheid aan de dag worden gelegd, rekening houdend met de opgelegde sociale beperkingen van de regeling.
Bovendien gaat het enkel over een akkoord binnen de Ministerraad, het is nu wachten op de definitieve wetteksten.
We volgen dit uiteraard nauwgezet op en houden u op de hoogte van de ontwikkelingen.
Wordt ongetwijfeld vervolgd…
